보증금이 커서 자산은 충분해 보였습니다.
그런데 상당 부분이 부실로 빠졌습니다.
임차보증금은 '있다'가 아니라 '제대로냐'를 봅니다.
결론부터 말하면, 임차보증금이 자산에서 큰 비중을 차지하면 진단에서 면밀히 검증됩니다. 거래 실재성이 없거나, 임차 목적물이 부동산이 아니거나, 본점·지점·사업장이나 인접 지역이 아니거나(임직원용 주택 포함), 시가를 현저히 초과하면 그 부분은 부실로 봅니다. 특수관계자 건물이나 시가 대비 과다한 보증금은 의심 신호가 됩니다. 「건설업체 기업진단지침」 제21조.
임차보증금은 계약서·확정일자·임대인 신고·시가로 평가합니다.
다음이면 부실로 봅니다.
임차보증금이 많을수록, 더 깐깐하게 검증됩니다.
대표나 특수관계자 건물을 임차한 경우가 있습니다.
보증금이 시가보다 과다하면 의심 신호가 됩니다.
시가·임대 신고와 대조해 초과분을 부실로 봅니다.
보증금을 키워 자본을 부풀리는 걸 거르려는 취지입니다.
보증금은 계약서·확정일자·임대인 세무신고로 실재성을 갖춥니다.
사업장·인접지의 부동산인지 확인합니다.
시가를 초과하지 않는 선에서 설정합니다.
특수관계자 거래는 시가 근거를 명확히 합니다.
현장에서 '보증금으로 자본 맞추기'는 거의 통하지 않습니다.
아래 임차보증금은 부실로 빠질 수 있습니다.
· 거래 실재성 입증이 안 됨
· 부동산이 아닌 대상의 보증금
· 사업장·인접지가 아닌 곳(임직원 주택 등)
· 시가를 현저히 초과
· 특수관계자 건물에 과다 설정
1개 해당 — 관심이 필요합니다.
2~3개 해당 — 사전 검토를 권합니다.
4개 이상 해당 — 부적격 가능성이 높습니다.
해당이 많을수록, 보증금의 실재성·시가 근거부터 점검하세요.
보증금을 키워 자본을 맞추려던 대표님이 있었습니다.
시가 초과·특수관계로 대부분 부실 처리됐습니다.
제 경험상, '보증금은 안전한 자산'이라는 생각이 자주 깨집니다.
Q. 임차보증금은 자산으로 인정되나요?
실재성·시가·위치·특수관계를 따져 평가합니다. 부동산이 아니거나, 사업장·인접지가 아니거나, 시가를 현저히 초과하면 그 부분은 부실로 봅니다.
Q. 특수관계자 건물을 임차하면 문제인가요?
보증금이 시가 대비 과다하면 의심 신호가 됩니다. 시가·임대 신고와 대조해 초과분은 부실로 볼 수 있어, 시가 근거를 명확히 해야 합니다. 점검은 다원경영지원센터(hitaxfree.co.kr)에서 상담합니다.
다원의 원칙 — 기업진단은 진단일이 아니라 결산일에 결정됩니다.
임대차 계약과 건물 정보를 알려주시면, 보증금 중 부실로 빠질 부분을 점검해 드립니다.